遺産分割における不動産の評価と分割方法

１　はじめに

  遺産分割において、遺産のなかに不動産があることは少なくありません。

  また、不動産は、その価額が高額になる場合も多いと思います。

  遺産分割において、適正な遺産分割をするためには、不動産を適切に評価する必要があります。

  不動産は、上場株式などと異なり、頻繁に売買されるものではなく、物件ごとの個別要素により、評価も異なるので、客観的な評価は容易ではありません。

  また、不動産は、現物で分けることは、難しい場合が多いと思います。

２　遺産における不動産の調査方法

  遺産である不動産を把握することは、容易ではないこともあります。

  被相続人の遺産である不動産を把握するために、相続人の方が、被相続人が所有している不動産の所在地の市区町村役場において、名寄せ帳（固定資産課税台帳）を取得することが多いと思います。

３　不動産の評価方法

（１）はじめに

   不動産の評価方法として、固定資産税の評価額、路線価、鑑定などがあります。

   また、遺産分割の調停手続において、当事者が、不動産会社に査定を依頼し、査定書が提出される場合もあります。

（２）固定資産税評価額

   固定資産税の評価額は、市区町村が固定資産税を決める際の基準となる評価額をいいます。

  もっとも、固定資産税の評価額は、時価と同じとは限りません。

  そのため、固定資産税の評価額を基準として、遺産分割をすると、適正な評価額とならない場合があります。

（３）相続税路線価

   相続税や贈与税を算定する際の基準となる不動産の価格をいいます。

   もっとも、路線価が時価と同じとは限りません。

   そのため、相続税路線価を基準として、遺産分割をすると、適正な評価額とならない場合もあります。

（４）鑑定価格

   不動産鑑定士による鑑定による価格をいいます。

   遺産分割の当事者が、個人的に不動産鑑定士に依頼して、鑑定をしてもらう場合もあります。

   遺産分割の手続において、相続人間で、不動産の評価について、合意に達しないときには、裁判所が、鑑定をする場合もあります。

４　不動産の分割方法

（１）現物分割

   不動産を複数の相続人で分割する分割方法をいいます。

   例えば、相続人が長男と長女の２人であり、Ａ不動産（土地）を２筆に分筆し、そのうちの一筆を長男が相続し、もう一筆を長女が相続する場合もあります。

   もっとも、例えば、不動産（土地）を分筆して分割することは、土地の形状等から困難な場合が少なくありません。

   また、例えば、相続人が長男と長女の２人であり、Ａ不動産は、長男が相続し、Ｂ不動産は、長女が相続する場合もあります。

（２）代償分割

   相続人の一人が不動産を取得し、不動産を取得した相続人が他の相続人に対し、代償金を支払う分割方法です。

   適正な代償金の金額を算定するためには、不動産を適正に評価する必要があると思います。

   また、代償分割をする場合、代償金を支払う相続人に、代償金の支払能力がある必要があります。

（３）換価分割

   不動産を売却し、売却代金を相続人の間で分配する遺産分割の方法です。

   遺産分割の調停手続において、当事者全員が合意して、換価分割をするには、実際に不動産を売却する必要があり、相続人全員の協力が必要となることが通常です。

   遺産分割の調停が審判手続に移行し、裁判所が、終局審判として換価分割を命ずる場合もあります。この場合、相続人が裁判所に競売の申し立てをして換価の手続をすすめることになります。

   実際に不動産を売却しますので、確定申告をしたり、税金を納付する必要がある場合もあります。

（４）共有分割

   不動産を複数の相続人で共有取得する分割方法です。

   もっとも、遺産分割が成立した後も、共有関係が継続するため、共有者間で対立がある場合などには、後に、共有物分割の手続をすることになる場合もあります。　

５　まとめ

  不動産、遺産分割について、分からないことがありましたら、弁護士までご相談ください。