遺産のなかに収益物件がある場合の遺産分割について弁護士が解説

はじめに

　　遺産のなかに、賃貸アパート、貸駐車場などの収益物件が含まれている場合があります。また、賃貸アパートを建築するために、銀行から借り入れがあるなど、遺産のなかに資産だけでなく、負債も含まれている場合もあります。

　　遺産分割の協議をするにあたり、遺産のなかに、賃貸アパート、貸駐車場などの収益物件が含まれているケースでは、どのように遺産分割をすすめたらよいでしょうか。

収益物件と不動産の評価

　　不動産の評価については、固定資産評価額、路線価、公示価格など、複数の評価があります。

　　一般の方にとっては、更地の宅地などとくらべて、賃貸アパートの評価は難しい場合も少なくありません。

　　また、賃貸借契約の内容（賃料の額、敷金の額等）を正確に把握することも重要だと思います。

　　遺産分割の手続をすすめるにあたり、収益物件をどのように評価するかが、ポイントになる場合があります。

収益物件と収支のバランス

　　収益物件については、収支のバランスを把握することが重要だと思います。例えば、賃貸アパートの場合、一定割合で空室が生じることが通常であり、また、賃借人が退去した場合、修繕が必要になることがあります。さらに、賃貸アパートでは、長期的な視点では、外壁や屋根などの大規模修繕等が発生すると思います。

　　また、借り入れをして賃貸アパートを建築したようなケースでは、借入金の返済も考慮に入れる必要があると思います。

　　このように、収益物件では、収支のバランスを正確に把握したうえで、遺産分割において、どのような方針で臨むか、検討することが重要だと思います。

収益物件と負債

　　金融機関から借り入れをして、賃貸アパートなどを建築している場合もあります。また、賃貸アパートなどでは、敷金が差し入れられている場合があり、この敷金返還債務は、賃貸人にとっては負債であると考えられます。

　理論的には、被相続人の金融機関に対する借入金債務は、相続されますが、当然に遺産分割の対象となるものではありません。債務の負担についての相続人間の合意は、当然に債権者を拘束するものではありません。

　もっとも、金融機関に対する借入金債務について、相続人間で話し合いをしたり、金融機関と調整をしないと、円滑な相続は難しい場合が多いと思います。

　収益物件を建築した際の負債などがある場合には、金融機関に対する借入金債務を誰が支払うのかを遺産分割の手続のなかで協議することや金融機関と調整することが必要な場合が多いと思います。

相続開始後の賃料の帰属

　　相続開始後の収益物件の賃料は、当然に遺産分割の対象となるものではなく、一般的には、各相続人が法定相続分の割合で権利を有すると考えられます。

　　この点も、遺産分割の際、相続人間で、あわせて話し合いができることが望ましいと思います。

まとめ

　　賃貸アパートなど収益物件がある場合の遺産分割について、分からないことがありましたら、弁護士までご相談ください。